Résiliation : Quelles conditions pour résilier un bail à ferme ?

Un agriculteur titulaire d'un bail à ferme, qu'on appelle le preneur, entretient des relations étroites avec le propriétaire des terres que l'on appelle le bailleur.

 

Dans la vie d'une exploitation agricole, il est des moments où l'un ou l'autre souhaite mettre fin au contrat.

 

C'est ici qu'il faut distinguer la résiliation du bail de son non renouvellement.

 

Le non renouvellement est le fait de mettre fin au bail à son terme (au bout des 9 ans). On pourrait dire que le non renouvellement du bail pour le preneur est l'équivalent pour le bailleur du droit de reprise. Nous analyserons cet aspect dans un prochain article.

 

La résiliation du bail quant à elle peut intervenir à tout moment pendant la période des 9 ans, et bien souvent, mais pas uniquement, en raison d'une faute du preneur.

 

 

Première cause de résiliation, le non paiement des fermages.

 

Le preneur doit chaque année à terme échu, régler au bailleur le montant du fermage. S'il ne le fait pas, le bailleur est en droit de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (en métropole un exploit d'huissier est obligatoire) ; lui indiquant ne pas avoir reçu le fermage.

 

Ce courrier revêt un formalisme très strict qu'il est nécessaire de respecter. Cette mise en demeure doit contenir obligatoirement :

 

  • le montant réclamé.

  • l'information selon laquelle le preneur dispose d'un délai de trois mois pour régulariser sa dette, faute de quoi le propriétaire pourrait saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en demande de résiliation (article L461-8 du code rural).

  •  

    Si dans ce délai de trois mois, le preneur n'a pas réglé le fermage, le propriétaire devra réitérer sa mise en demeure pour une nouvelle période de trois mois.

    A l'issu de cette période de 6 mois, il suffira au propriétaire de saisir le tribunal qui sauf cas de force majeur sera obligé de prononcer non seulement le paiement des fermages, mais également la résiliation du bail. (A titre d'exemple, dans le département de La Réunion le chikungunya a été considéré comme un cas de force majeur)

     

    Attention : Le locataire doit impérativement avoir réglé la totalité de son fermage avant que le propriétaire ne saisisse le tribunal. Le fermier qui penserait pouvoir acquitter de sa dette devant le juge verra son bail résilié faute d'avoir payé avant la saisine du propriétaire.

     

    Remarque : Si par aventure, le fermier serait redevable d'au moins deux années de fermage, il suffira alors d'une seule mise en demeure avec un délai de seulement trois mois pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et obtenir la résiliation du bail.

     

    Ainsi, il n'est pas rare dans le pratique qu'un propriétaire plus soucieux d'obtenir la résiliation du bail que le paiement des fermages, laisse courir deux années d'impayés, tant il est plus difficile pour le locataire de régler plusieurs années de fermages en trois mois qu'une seule en 6 mois.

     

    Deuxième cause de résiliation : La sous-location

     

    L'article L461-10 du code rural interdit la sous-location. Pour autant, il est très difficile pour un propriétaire de prouver devant le tribunal que son locataire principal sous-loue le terrain.

     

    Il est alors classique d'avoir recours à des constats d'huissier dans lesquels le sous-locataire averti affirmera qu'il s'agit d'entraide, de salariat ou de bénévolat.

     

    Les chances d'obtenir une résiliation en raison d'une sous-location sont donc minces, sauf à ce que le locataire principal ait formalisé par écrit cette sous-location. Ou encore pour le propriétaire ; d'obtenir le témoignage du sous-locataire à qui il pourra éventuellement proposer un fermage direct.

     

    Troisième cause : Abus de jouissance de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds / Non exploitation de tout ou partie du bien.

     

    L'abus de jouissance ne doit pas être confondue avec la non ou la mauvaise exploitation.

     

    En effet, l'abus de jouissance consiste essentiellement à détourner la destination des terres pour lequel le bail a été formalisé. (Attention, le fait d'avoir mis en culture une denrée différente de celle servant à calculer le fermage ne constitue pas une abus de jouissance)

     

    Par exemple : Sera retenu comme étant un abus de jouissance le fait de ne pas avoir d'activité agricole sur le terrain en y implantant des conteneurs, des carcasses de voitures, des parkings de bus, etc. Bref, toute activité autre qu'agricole.

     

    En revanche, ne pas avoir cultivé le terrain en le laissant en état de friche ne constitue pas un abus, puisqu'un abus suppose l'action de faire quelque chose. Il s'agira dans ce cas d'une cause autonome de résiliation du bail appelée la non exploitation de tout ou partie du bien donné à bail.

     

    Attention : Si le texte précise la non exploitation de tout ou partie, il ne faudrait pas pour autant que le jeune agriculteur qui reprend un terrain en friche, soit obligé d'exploiter la totalité dès la première année.

    Ainsi, cette notion de « ou partie » sera appréciée par le juge en fonction de différents éléments techniques et économiques qui démontreront éventuellement la mise en œuvre progressive d'une exploitation agricole.

    Quatrième cause : Le changement de destination

     

    L'agriculteur qui signe un bail à ferme sur un terrain agricole, classé comme tel au PLU de la commune, peut au cours de sa carrière professionnelle voir ce même terrain changer de zonage (déclassement).

     

    Deux situations sont à considérer :

     

    Tout d'abord, si le terrain agricole passe d'une zone agricole à une zone urbaine, le propriétaire pourra obtenir la résiliation du bail par l'envoi d'un congé obligatoirement fait par exploit d'huissier ; laissant ainsi au locataire un an pour libérer les terres.
     

    Dans ce cas, le propriétaire s'engagera à deux choses :

     

    1. Indemniser le fermier comme en matière d'expropriation (et non pas comme une indemnité de fin bail article L461-18 code rural)

    2. Donner au terrain sa vocation urbaine un délai de trois ans.

     

    Deuxième cas, la parcelle objet du bail n'est plus en zone agricole du PLU mais pas pour autant déclassée en zone U (urbaine). Dans ce cas le propriétaire ne pourra engager la procédure ci-dessus qu'après avoir obtenu l'autorisation du préfet du département prise après avis de la CCBR (Commission Consultative des Baux Ruraux).

     

    Dans tous les cas, le preneur sera indemnisé comme en matière d'expropriation. Et il pourra exiger le cas échéant que le propriétaire exerce son droit de reprise sur la totalités des terres louées si la partie restante agricole ne lui permet plus d'atteindre le PBS réglementaire pour sa viabilité.

     

    Cinquième cas : La résiliation amiable

     

    Bien entendu il est toujours possible aux co-contractants (bailleur et preneur) de convenir entre eux d'une résiliation amiable du bail à tout moment en cours de bail ; qui sera formalisé par un acte de résiliation amiable avec ou sans indemnité de fin de bail.

     

    LJS

     
     



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