Le droit reprise dans le bail à ferme

            Comme nous l'avions précisé la semaine dernière, outre les possibilités de résilier le bail au cours des 9 années, le propriétaire peut vouloir exercer son droit de reprise en fin du bail, ce qui se traduira pour le fermier par le non renouvellement du contrat.


Dans ce cas le propriétaire doit délivrer un congé au fermier, au plus tard 18 mois avant la fin du bail par courrier recommandé avec accusé de réception (le recours à un huissier n'est obligatoire qu'en métropole).
Ce congé doit impérativement respecter un formalisme très strict au risque d'être annulé par le juge en cas de contestation du fermier.


Ainsi, il est impératif que le congé informe le locataire de sa possibilité de contester le congé devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) dans un délais de quatre mois à compter de sa réception (L461 – 17 du code rural).

Si cette information est manquante le fermier pourra saisir le juge en contestation du congé à tout moment.


Par ailleurs, les terres agricoles étant réservées à l'exercice d'activités agricoles par des agriculteurs, il faudra que le bénéficiaire de la reprise (la personne qui remplacera le locataire) dispose de la capacité professionnelle agricole (ici la liste des diplômes) ou qu'il obtienne une autorisation administrative d'exploiter.

De même, le repreneur s'engagera à une exploitation effective et permanente du terrain pour une période d'au moins 9 ans.


Enfin, le propriétaire ne pourra récupérer son terrain qu'au bénéfice d'un nombre restreint de personnes limitativement énumérées par le code rural. Il pourra ainsi exercer son droit de reprise :


- pour lui même.
- pour un de ces descendants ou un des descendants de son conjoint ou de son partenaire pacsé. 

Le propriétaire ne pourra pas récupérer ses parcelles pour un installer un frère, une sœur ou même son conjoint et encore moins un membre extérieur à sa famille. 

 

Pour que le fermier évincé puisse vérifier que le bénéficiaire de la reprise réponde bien à l'ensemble des conditions exigées par la loi, le congé devra impérativement préciser :


- le nom, l'adresse, l'activité professionnelle du repreneur et la justification de sa capacité professionnelle ou de l'obtention d'une autorisation d'exploiter.

Précisons que l'ensemble des dispositions du statut du fermage dans les DOM sont d'ordre public et qu'en conséquence le seul manquement d'une seule de ces informations dans le corps de congé entraînera sa nullité.

Il n'est pas prévu dans les DOM comme c'est le cas en Métropole que le défaut d'une information puisse ne pas provoquer l'annulation du congé si cette information n'est pas de nature à induire le fermier en erreur.

Autre élément, il faudra aussi considérer l'impact de la reprise sur la viabilité économique de l'exploitation du fermier.

Le propriétaire pourrait ainsi voir son congé annulé par le juge si du fait de la reprise le fermier venait à se trouver en dessous du seuil de viabilité fixé par le SDREA. (Voir notre article sur l'autorisation d'exploiter). 

À la fin du bail, le propriétaire devra indemniser le fermier sortant pour les améliorations qu'il aurait apporté sur les terrains.

Attention : le repreneur devra exploiter le fonds repris de manière effective et permanente pendant au moins 9 années.

À défaut le fermier évincé pourra demander à être réintégrer dans les lieux et/ou  obtenir des dommages-intérêts (L461 – 14 code rural).

 

Ce sera par exemple le cas du propriétaire reprenant pour lui ou un descendant et qui installera finalement une tiers personne non prévue initialement. Cet manœuvre pourra être qualifiée de reprise frauduleuse et le fermier sera en droit d'attaquer le propriétaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

 

En conclusion, tout propriétaire peut exercer son droit de reprise en fin de bail, mais ce droit est strictement encadré par le code rural. Le congé qu'il faudra rédiger devra répondre à un formalisme strict et le repreneur devra satisfaire aux conditions prévues par la loi.

Le congé est un acte sensible, le conseil d'un juriste spécialisé sera apprécié, tant pour le propriétaire qui ne voudra pas rater le coche des 9 ans, que pour le locataire qui voudra s'assurer que la reprise ne se fait pas au détriment de ses droits.
 

LJS



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