Droits de préemption : Qui peut acheter un terrain agricole ?

        Une idée largement répandue veut que l'on ne puisse pas acheter un terrain agricole si on n'est pas déjà agriculteur ou qu'on ne désire pas le devenir, preuve a l'appui (diplôme, autorisation d'exploiter, expérience professionnelle, installation aidée, etc.).


Et bien c'est FAUX !

En fait, tout le monde peut acheter un terrain agricole, mais il est vrai que plus vous disposez d’éléments prouvant votre souhait de garder la destination agricole du terrain, plus vous aurez de chance de pouvoir l'acquérir.

 

En parallèle, il faut aussi pouvoir garantir à l'agriculteur un juste prix de l'acquisition de son outil de travail : c'est là le travail de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER).

 

C'est ainsi que la SAFER bénéficie d'une réglementation exorbitante du droit commun qui lui permet de s'interposer entre un vendeur et un acheteur pour acquérir un bien au prix qu'elle considérera être le bon.

 

Lorsqu'un terrain agricole est à vendre, le notaire chargé de la vente a l'obligation d'en informer la SAFER. Cette dernière aura alors trois possibilités :

 

  1. Laisser passer la vente sans intervenir.

  2. Considérer que le prix et les modalités de la vente lui conviennent et dans ce cas se substituer à l'acquéreur.

  3. Considérer que le prix est excessif et préempter en révision de prix.

 

Le premier cas n'appelle aucun commentaire particulier.

 

Dans le deuxième cas, à compter du jour de la préemption de la SAFER, celle-ci devient automatiquement propriétaire et convoquera le vendeur pour la signature de la vente à son profit. Si le vendeur ne s'exécute pas, la SAFER fera constater cette carence et saisira le Tribunal de Grande Instance qui constatera et forcera la vente aux prix et conditions proposés.

Dans ce cas le propriétaire n'a d'autre choix que de céder son bien à la SAFER et d'oublier avec la peine qu'on imagine le dessous de table éventuellement proposé.

 

Dans le troisième cas, la SAFER considérant le prix trop élevé, notifie au vendeur les conditions dans lesquelles elle se propose d'acquérir le bien. Le propriétaire a alors le choix :

  • Soit vendre à la SAFER (aux conditions de la SAFER).

  • Soit retirer son bien de la vente.

  •  

    Dans les deuxième et troisième cas, la SAFER devenue propriétaire dispose alors d'un délai de 5 ans pour revendre le terrain à un agriculteur ou à une personne désireuse de s'installer en agriculture.

     

    Si le bien mis en vente est loué par un agriculteur :

     

    Le propriétaire, par l'entremise de son notaire, aura l'obligation de prévenir le locataire de la vente (prix et conditions). Le locataire aura alors lui même trois possibilités :

     

    1. Acheter aux prix et conditions proposés par le propriétaire.

    2. Renoncer à l'acquisition, tout en restant locataire.

    3. Tout en acceptant la vente, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu'il en fixe le prix. Ceci fait, le propriétaire se soumettra au prix fixé par le tribunal et conclura la vente avec le locataire, ou s'il ne s'en satisfait pas, retirera son bien de la vente.

       

    Remarque : il est important de noter que le droit de préemption de la SAFER est prioritaire sur celui du fermier pendant les trois premières années de bail.

     

    Ainsi, un locataire en place depuis moins de trois ans peut se voir évincer de l'acquisition au profit de la SAFER. Il est donc indispensable pour le locataire qui voudrait se rendre acquéreur de pouvoir justifier de trois années de bail.

     

    Pour prouver ces trois années de bail, il faut que l'acte de location ait date certaine. C'est à dire généralement que l'acte soit enregistré à l’Hôtel des Impôts. Cela permettra de démontrer qu'il n'a pas été antidaté.

     

    Quoi qu'il en soit, la simple signature d'un bail enregistré ne saurait suffire. Encore faut-il pouvoir justifier d'une réelle exploitation. Il ne s'agirait pas en effet de signer un bail et d'attendre 3 ans pour détourner le droit de préemption de la SAFER.

     

    Quant à l'autorisation administrative d'exploiter, la SAFER ne peut au delà des trois ans, préempter un terrain donné en location au motif que le locataire ne justifierait pas d'une autorisation administrative d'exploiter.

     

    En effet, le bail à ferme est un contrat de droit privé qui donne au locataire un droit de préemption. L'autorisation administrative d'exploiter est par définition une décision administrative.

    Si la SAFER souhaite préempter un terrain loué par un agriculteur ne disposant pas d'autorisation administrative d'exploiter, elle doit, préalablement à sa préemption, demander la résiliation du bail pour défaut d'autorisation d'exploiter, ce qui anéantira le droit de préemption du preneur.

     

    NB : il est de même lorsque l'administration informe un locataire que son bail est nul à défaut d'autorisation d'exploiter. La prudence voudrait que cette dernière précise que seul le juge pourrait annuler son bail pour défaut d'autorisation d'exploiter. En effet, le Préfet (autorité administrative), ne peut en aucun cas résilier un contrat de droit privé, sauf à en demander l'autorisation au juge.

     

    LJS

     

     
     



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