Augmentation des fermages 2018 : Explications

Le 29 mars dernier, deux nouveaux arrêtés préfectoraux ont été publiés par le préfet de région portant modification des règles de calcul du fermage et du montant des denrées fermage servant à ce calcul.


Ces arrêtés impacteront différemment les baux selon qu'ils aient été conclus avant ou après le 29 mars 2018.

L'équipe d'Agriculteur.re vous fait découvrir les points essentiels de ces deux arrêtés.

 

 

 

1) La réduction du nombre de denrées.

L'ancien arrêté préfectoral prévoyait 25 denrées possibles pour calculer un fermage, dorénavant il n'y en a plus que 16.

 

Cela ne signifie pas qu'on en a supprimé ou oublié, mais plutôt qu'on a créé des catégories de denrées plus génériques.

 

On est par exemple passé de « petite tomate, grosse tomate, chou fleur, pomme de terre, laitue, oignon » à « maraîchage plein champ » ou « maraîchage sous abris ». Ce qui relève en soit du bon sens !

 

A noter que la denrée fermage par défaut demeure la canne à sucre.

 

 

2) Disparition de la notion de terre en friche (ne concernera que les nouveaux baux).

 

Dans l'ancien arrêté préfectoral, lorsqu'on souhaitait louer une terre en friche, le loyer ne pouvait pas être supérieur à la quantité minimale de denrée pour la zone donnée.

 

Par exemple : Un propriétaire souhaitait louer 1ha de terre en friche sur la commune de SAINT-ANDRE, le loyer par défaut était la canne à sucre et la valeur minimale pour cette zone était de 4 tonnes par hectare.
Soit un loyer maximal de: 4 tonnes X 1ha X le prix de la tonne de l'époque (51€) = 204 euros maximum.

 

Aujourd'hui cette notion de terre en friche n'existe plus.

Ainsi, dans le même cas, au lieu d'être plafonné à 4tonnes de canne à sucre par hectare, le loyer pourrait aller jusqu'à 10.5 tonnes.

 

Soit pour la même parcelle en friche de 1ha : 10.5 tonnes X 1ha X 55 euros (le prix de la tonne de canne actuel)  = 577.5 euros de fermage.

 

Le déplafonnement du fermage des terres en friches, s'il aboutit à une augmentation des charges pour l'agriculteur, ne doit pas être analysé que sous cet angle.

 

Cette décision répond également à la nécessité d'inciter les propriétaires à louer leur foncier plutôt que de le laisser en friche, du fait d'un loyer qui était jugé beaucoup trop bas et peu incitatif.
 

 

3) Simplification et harmonisation de la méthode de calcul (ne concernera que les nouveaux baux)

 

Les rédacteurs du nouvel arrêté ont fait table rase de l'ancienne méthode et ont adopté un système de calcul simple valable pour l'ensemble des cultures :

 

Quantité de denrée X le prix de la denrée X la surface = Fermage

 

Pour beaucoup de cultures le calcul était déjà celui-ci, mais certaines cultures, notamment l'élevage, étaient basées sur un système de points, qu'il fallait tantôt multiplier par 1.5 litres de lait, 2kg de carcasse de porc, 0.5kg de lapin vif, etc.

 

Il existe toujours des cas de minoration du fermage (en cas de pentes notamment) ou de majoration (liée à la durée du bail).

4) Une augmentation globale du prix des denrées (anciens et nouveaux baux)

 

 

Moins de denrées que dans l'ancien arrêté préfectoral et un prix de la denrée qui augmente au général.

 

A titre d'exemple :

 

  • Le prix de la tonne de canne passe de 51€ la tonne à 55€ la tonne, soit une augmentation de 8%

  • De même le prix du litre de lait qui était de 0.49€ passe à 0.53€ ce qui correspond à une augmentation de 8.5%

  • A l'inverse, le prix du kilo de mangue qui se classe dorénavant dans la catégorie « verger d'origine tropicale » passe de 2.29€ le kilo à 1.78€ le kilo, alors que celui du kilo de banane augmente de 0.82€ à 1.78€ car classé dans cette même catégorie, soit dans ce dernier cas une augmentation de 117% !

  •  

    Augmentation ou diminution des fermages ?

     

    Les fermages augmentent de 8% en moyenne. Dans d'autres cas, avec la disparition de certaines denrées et leur regroupement dans des catégories plus génériques, le prix de la denrée se retrouve à la baisse, ou à contrario en très forte hausse (exemple de la banane).

     

    L'augmentation de la valeur des denrées fermage peut paraître brusque et importante, mais il ne faut pas oublier que cette valeur n'avait pas bougé depuis 18 ans.

     

    Ainsi, si l'on ramène ces 8% d'augmentation aux 18 années passées cela correspond à 0,44% d'augmentation par an.

     

    5) Un loyer qui augmente dès cette année (anciens et nouveau baux)

     

    Peu importe que votre bail soit ancien, qu'il ait été conclu avant ou après le 29 mars 2018, le fermage 2018 devra pour tous les fermiers être recalculé en tenant compte de la nouvelle valeur des denrées.

     

    Au 31 décembre (date habituelle de paiement des fermages), le loyer devra donc être recalculé.

     

    Juridiquement, vous pourrez vous trouver dans une des situations suivantes :

     

    Bail conclu avant le 29 mars 2018 :

     

  • Le fermage sera calculé en prenant en compte la quantité de denrées qui a été fixé dans mon bail, mais en prenant en compte la nouvelle valeur de la denrée établie par l'arrêté n°511 du 29 mars 2018

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    Bail conclu après le 29 mars 2018 :

     

  • Ici, l'agriculteur aura nécessairement conclu un nouveau bail, avec donc les nouvelles modalités de calcul, de nouvelles quantités de denrées et une nouvelle valeur pour ces denrées. A noter que ce fermier sera également redevable d'une fraction de l’impôt foncier du propriétaire convenu à la signature du bail. Nous détaillerons ce dernier point dans un article consacré aux nouveautés du bail à ferme.

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    6) Une augmentation des fermages limitée pour 2018 (anciens baux) :

     

    Personne ne verra son fermage augmenter de 117% !

    Conscient que pour certains baux la révision du prix des denrées pouvait mener à une hausse brutale du fermage, les rédacteurs de l'arrêté n°511 on prévu une disposition transitoire pour l'année 2018.

     

    Ainsi, pour tous les baux qui étaient à l'origine calculés sur les denrées suivantes :

     

  • Petite tomate, grosse tomate, chou fleur, pomme de terre, laitue, oignon

  • Géranium, vétyver

  • Anthurium, Reine Marguerite, Rose

  • Mangue, Letchi, Banane

  • Orange, mandarine, pêche

  •  

    Le fermage 2018 sera calculé sur la base du montant du fermage 2017 en y ajoutant 8%.

     

    Soit : fermage 2018 = fermage 2017 + 8%

     

    Ces denrées sont toutes celles qui ont été supprimées pour être intégrées dans des catégories de denrées plus génériques.

    En conclusion : 

    Cette année sera particulière et constitue une rupture dans le domaine jusqu'alors figé des fermages. Autant les propriétaires que les fermiers auront intérêts à mettre à jour le montant du fermage. 
    Pour les propriétaires parce que cela peut représenter une revalorisation de leur revenu locatif.
    Pour les fermiers, parce qu'il ne faudrait pas se voir repprocher de ne pas avoir réglé le fermage 2018 en totalité et/ou courir le risque de payer des années plus tard des arriérés de fermage.

     

    LJJ

     
     



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